Rumah, Aset Berharga yang Harganya Terus Melambung
Punya rumah adalah impian hampir semua orang. Sayangnya, harga rumah saat ini sudah jauh dari kata “murah”. Bahkan rumah subsidi pun kini rata-rata di atas Rp100 juta.
Karena itulah, Kredit Pemilikan Rumah (KPR) jadi pilihan utama banyak orang. Namun, masih ada kendala: down payment (DP) yang bisa mencapai puluhan juta. Bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR), angka ini jelas terasa memberatkan.
Sebagai jawaban, perbankan menawarkan program kredit rumah tanpa DP alias DP 0%. Sekilas terdengar seperti solusi ajaib, tapi apakah benar-benar menguntungkan?
Kebijakan Bank Indonesia tentang Kredit Rumah Tanpa DP
Sebelum 2018, aturan BI mewajibkan pembeli rumah pertama bayar DP minimal 15%. Namun, sejak 1 Agustus 2018, BI memberi kelonggaran: bank boleh menentukan besaran DP sesuai kebijakan masing-masing, termasuk 0% untuk rumah pertama.
Syarat bank agar bisa jalankan program ini:
- Rasio kredit bermasalah < 5%.
- Terkontrol dari sisi risiko properti dan keuangan.
BI percaya, aturan ini tidak akan menimbulkan “gelembung properti” karena tetap diawasi ketat. Bahkan, kebijakan ini sempat jadi angin segar bagi sektor properti yang lesu akibat pandemi.
Bank Penyedia Kredit Rumah Tanpa DP
Tidak semua bank bisa menawarkan skema ini. Hanya bank yang memenuhi kriteria BI yang bisa memberikan fasilitas DP 0%. Beberapa di antaranya:
- Bank Mandiri
- Bank BNI
- Bank BCA
- Bank CIMB Niaga
- Bank BRI
Jadi, kalau ada yang menawarkan program serupa di luar bank resmi, wajib hati-hati.
Alternatif Kredit Rumah Tanpa DP
1. Lembaga Non-Bank
Beberapa lembaga non-bank menawarkan program rumah tanpa DP. Namun, pastikan lembaga tersebut punya izin resmi dari BI, BEI, atau Kementerian Keuangan.
Kelebihan:
- Bunga kadang lebih rendah dari bank.
Kekurangan:
- Tenor cicilan lebih pendek (biasanya hanya 5 tahun).
- Tidak dijamin oleh LPS.
- Rumah tidak bisa di-take over ke bank lain.
Aman atau tidaknya, tergantung legalitas lembaga tersebut.
2. Developer In House
Banyak developer menawarkan cicilan rumah tanpa DP lewat skema in house, artinya pembeli mencicil langsung ke developer.
Kelebihan:
- Proses cepat, tanpa ribet administrasi bank.
- DP bisa 0%, cicilan langsung ke developer.
Kekurangan:
- Tenor singkat, cicilan relatif lebih besar.
- Risiko penipuan lebih tinggi jika developer tidak kredibel.
Sebelum deal, wajib cek legalitas developer dan status proyek.
Kelebihan Kredit Rumah Tanpa DP
- Membuka Akses Punya Rumah Lebih Mudah – Masyarakat dengan gaji pas-pasan jadi bisa punya rumah tanpa menabung DP bertahun-tahun.
- Daya Beli Naik – Program ini bikin lebih banyak orang berani ambil KPR. Efeknya, sektor properti juga ikut hidup kembali.
- Bisa Berlaku untuk Semua Tipe Properti – Rumah tapak, ruko, rusun, hingga rukan bisa dibeli dengan program ini. Namun ingat, aturan DP 0% hanya untuk rumah pertama.
Kekurangan Kredit Rumah Tanpa DP
- Cicilan Bulanan Lebih Berat – Karena bank menanggung 100% harga rumah, otomatis cicilan bulanan jadi lebih tinggi.
- Risiko Bunga Floating – Biasanya, bunga tetap (fixed) hanya berlaku di tahun pertama. Tahun-tahun berikutnya masuk bunga mengambang (floating), yang bisa naik sewaktu-waktu.
- Risiko Finansial Jangka Panjang – Kalau tidak hati-hati, cicilan rumah tanpa DP bisa menguras keuangan bulananmu, terutama kalau penghasilan masih terbatas.
Simulasi Sederhana Kredit Rumah Tanpa DP vs Dengan DP
Misalnya harga rumah Rp300 juta, tenor 15 tahun, bunga 9% per tahun.
- Dengan DP 15% (Rp45 juta) → pinjaman Rp255 juta, cicilan sekitar Rp2,6 juta/bulan.
- Tanpa DP → pinjaman Rp300 juta, cicilan sekitar Rp3,1 juta/bulan.
Selisih Rp500 ribu per bulan, tapi dampaknya bisa terasa berat kalau gaji pas-pasan.
Kredit rumah tanpa DP memang terdengar seperti kabar baik untuk masyarakat berpenghasilan rendah. Program ini membuka akses lebih luas untuk punya rumah tanpa harus menabung DP puluhan juta.
Namun, jangan buru-buru tergiur. Cicilan bulanan bisa lebih berat, ditambah risiko bunga floating yang bisa naik di kemudian hari.
Intinya: program ini bisa jadi solusi tepat asal kamu sudah menghitung kemampuan finansial dengan matang. Tapi bisa juga jadi jerat keuangan kalau tidak siap dengan konsekuensinya.
